Atunci când primești un raport de evaluare pentru proprietatea ta, fie că este un apartament, o casă sau o proprietate comercială, poate părea dificil de înțeles fiecare detaliu. Totuși, interpretarea corectă a acestui raport este esențială pentru a lua deciziile financiare corecte, fie că este vorba despre vânzare, creditare sau raportare financiară. Activ Property Services îți oferă un ghid detaliat despre cum să interpretezi corect un raport de evaluare.
Ce reprezintă un raport de evaluare?
Un raport de evaluare este un document tehnic realizat de un evaluator imobiliar autorizat ANEVAR care determină valoarea de piață sau valoarea impozabilă a unei proprietăți. Acesta este un instrument vital pentru tranzacțiile imobiliare, deoarece stabilește o valoare obiectivă a proprietății, oferind o bază solidă pentru negociere sau pentru obținerea unui credit ipotecar.
Structura unui raport de evaluare
Un raport de evaluare include mai multe secțiuni care detaliază procesul de evaluare și concluziile evaluării. Iată care sunt elementele esențiale ale unui raport de evaluare și ce înseamnă ele:
1. Introducerea și scopul evaluării
În această secțiune vei găsi descrierea scopului evaluării. Evaluarea poate fi realizată pentru diverse motive, cum ar fi:
- Vânzarea sau cumpărarea unei proprietăți.
- Obținerea unui credit ipotecar sau garantarea unui împrumut.
- Stabilirea valorii impozabile a proprietății pentru calculul impozitelor.
- Raportare financiară pentru companii.
Este important să înțelegi clar scopul evaluării, deoarece acesta influențează modul în care evaluatorul determină valoarea proprietății.
2. Descrierea proprietății
Aceasta este una dintre cele mai detaliate secțiuni ale raportului și include o descriere completă a proprietății evaluate. Aici vei găsi informații despre:
- Tipul proprietății (apartament, casă, teren, proprietate comercială etc.).
- Amplasamentul: Locația exactă a proprietății joacă un rol important în determinarea valorii acesteia. Un apartament situat într-o zonă centrală va avea, de obicei, o valoare mai mare decât unul situat într-o zonă periferică.
- Starea proprietății: Evaluatorul va nota starea fizică a proprietății – dacă este bine întreținută, dacă are nevoie de reparații etc.
- Caracteristicile tehnice: Înălțimea clădirii, suprafața construită, suprafața utilă, numărul de camere și alte detalii relevante.
Această secțiune este necesară pentru a înțelege baza pe care evaluatorul își întemeiază concluziile.
3. Abordările de evaluare utilizate
În funcție de tipul și scopul evaluării, evaluatorul va folosi una sau mai multe abordări pentru a determina valoarea proprietății. Cele mai frecvent utilizate sunt:
- Abordarea prin piață: folosită pentru toate tipurile de proprietati pentru care exista o piata dinamica si informatii complete si corecte despre tranzactii inregistrate sau oferte pentru proprietati similare din aceeași zonă.Evaluatorul analizeaza o serie de criterii esentiale recunoscute de piata, amplasare, arie utila, calitatea finisajelor, etc… pe care le ajusteaza in functie de diferentele dintre proprietatea analizata si proprietatile comparabile alese.
- Abordarea prin venit: aplicabilă în special pentru proprietăți care generează venituri, cum ar fi clădirile de birouri sau spațiile comerciale. Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii unei proprietati prin transformarea fluxurilor anuale de numerar intr-o valoare curenta.
- Abordarea prin cost: poate fi utilizată pentru toate tipurile de imobile. In functie de metoda aleasa din cadrul abordarii, cost de inlocuire sau cost de reconstructie, evaluatorul estimeaza costul de nou pentru o cladire similara sau idendica, apoi aplica deduceri date de deprecierea fizica, deprecierea functionala si deprecierea externa (sau economica, la care este adaugata valoarea estimată a terenului..
Cum să interpretezi valoarea finală?
Valoarea finală prezentată în raport este rezultatul analizei detaliate și al abordărilor de evaluare utilizate. Aceasta poate fi fie valoarea de piață, fie valoarea impozabilă, în funcție de scopul evaluării. Iată cum poți interpreta corect această valoare:
- Valoarea de piață: Reprezintă prețul estimat la care proprietatea ar putea fi tranzacționată pe piața liberă. Aceasta este valoarea pe care o vei utiliza dacă intenționezi să vinzi sau să cumperi proprietatea. Trebuie să ai în vedere că valoarea de piață este influențată de condițiile actuale de pe piața imobiliară, cum ar fi cererea și oferta.
- Valoarea impozabilă: Este utilizată pentru calculul impozitelor și poate fi diferită de valoarea de piață. De obicei, valoarea impozabilă este mai mică, deoarece este determinată pe baza unor criterii administrative și nu reflectă neapărat valoarea reală de piață.
Factori care influențează evaluarea unei proprietăți
Câteva aspecte esențiale pot influența semnificativ valoarea unei proprietăți. Atunci când interpretezi raportul de evaluare, este important să înțelegi cum fiecare dintre acești factori contribuie la valoarea finală:
- Amplasamentul: Proximitatea față de facilități precum transportul public, școli, spitale sau centre comerciale poate crește valoarea unei proprietăți.
- Starea fizică a imobilului: Clădirile bine întreținute au o valoare mai mare decât cele care necesită reparații majore.
- Utilizarea actuală și potențială: Dacă proprietatea poate fi folosită în moduri care generează venituri (de exemplu, prin închiriere), acest lucru poate crește valoarea evaluată.
- Tendințele pieței: Fluctuațiile pieței imobiliare pot afecta valoarea unei proprietăți. O piață în creștere va duce la valori mai mari, în timp ce o piață stagnantă sau în declin va afecta negativ evaluarea.
Erori comune în interpretarea rapoartelor de evaluare
Câteva erori comune pot apărea atunci când interpretezi un raport de evaluare. Iată câteva dintre acestea și cum le poți evita:
- Ignorarea contextului pieței: Valoarea de piață a unei proprietăți poate fluctua în funcție de condițiile pieței. Este important să corelezi valoarea estimată în raport cu realitățile actuale ale pieței.
- Confuzia între valoarea impozabilă și cea de piață: Asigură-te că înțelegi ce tip de valoare a fost calculată în raport și cum o vei utiliza. Valoarea impozabilă este folosită pentru taxe, în timp ce valoarea de piață este relevantă pentru tranzacții.
- Lipsa înțelegerii abordările folosite: Fiecare abordarea din evaluare oferă o perspectivă diferită asupra valorii proprietății. Dacă nu înțelegi cum a fost estimata valoarea, solicită evaluatorului explicații suplimentare.
Interpretarea corectă a unui raport de evaluare este esențială pentru a lua decizii informate cu privire la proprietatea ta. Înțelegerea abordărilor de evaluare, a factorilor care influențează valoarea și a diferenței dintre valoarea de piață și cea impozabilă te va ajuta să eviți erorile și să beneficiezi la maxim de evaluarea proprietății. Activ Property Services îți oferă expertiza necesară pentru a obține un raport corect și detaliat, adaptat nevoilor tale.
